23/02/2016
Autore: FISCO OGGI
sulla casa in uso a figli o genitori
Situazioni specifiche e precisazioni interpretative sulle regole da seguire per verificare se spetta o meno il beneficio in caso di contratto di comodato con parenti stretti
firma contratto
Ai quesiti pervenuti, il dipartimento delle Finanze risponde con la risoluzione 1/Df del 17 febbraio 2016 e chiarisce alcuni interrogativi in materia di applicazione dell’Imu e della Tasi in relazione alle agevolazioni introdotte dalla legge di stabilità 2016 (articolo 1, comma 10, legge 208/2015).
La nuova disciplina, ricordiamo, taglia del 50% la base imponibile Imu e Tasi degli immobili dati in uso gratuito ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli, quindi), che li utilizzano come abitazione principale, ossia vi hanno la residenza anagrafica e la dimora abituale. Le condizioni sono che:
gli immobili non appartengano alle categoria considerate “di lusso” (A/1, A/8, e A/9)
il contratto di comodato sia registrato
il comodante possieda un solo immobile in Italia (ovvero, oltre a quello concesso in comodato, un altro nello stesso comune, adibito a propria abitazione principale)
il comodante risieda anagraficamente e dimori abitualmente nel comune dell’abitazione messa a disposizione del parente.
Dal generale al particolare, mentre i Comuni perdono l’equiparazione
Messe in chiaro le condizioni generali, tutte necessarie ai fini dello sconto fiscale, il Df scende nel dettaglio per evitare equivoci e conseguente perdita dell’agevolazione.
La prima puntualizzazione riguarda l’abitazione principale del comodante che, come l’appartamento dato in uso, non può essere una villa o un castello o essere accatastata come “signorile”.
Un altro punto messo in risalto dalla risoluzione è che la Stabilità 2016, introducendo il nuovo beneficio, ha di riflesso abolito, da quest’anno, la norma che dava facoltà alle amministrazioni locali di equiparare all’abitazione principale l’immobile concesso in comodato ai parenti “stretti”. Il Comune, in ogni caso, può sempre stabilire un’aliquota light, comunque non inferiore allo 0,46%, potendo modificare l’aliquota base, in aumento o in diminuzione, fino a 0,3 punti percentuali.
Munirsi del modello 69
Indispensabile per l’agevolazione, come abbiamo visto, è la registrazione del contratto di comodato.
Nulla di nuovo da segnalare nel caso di contratto scritto, modalità e tributi sono quelli ordinari: imposta di bollo, Registro in misura fissa (200 euro) e registrazione entro 20 giorni dalla data dell’atto.
A tal proposito, il Df ricorda che, poiché l’Imu è dovuta per anno solare in proporzione alla quota e ai mesi di possesso (è computato come intero il mese in cui il possesso si è protratto per più di 15 giorni), per usufruire dell’agevolazione sin dall’inizio dell’anno, occorre che il contratto sia stato stipulato entro lo scorso16 gennaio.
Per fruire della riduzione Imu, la registrazione del comodato è obbligatoria, a differenza di quanto avviene di norma, anche nell’ipotesi di contratto verbale. In tal caso, l’adempimento - specifica la risoluzione - può essere effettuato previa esclusiva presentazione del modello 69 (in duplice copia), nel quale deve essere indicata, come tipologia dell’atto, “Contratto verbale di comodato”.
Un occhio ai casi “speciali”
Il Dipartimento va a chiarire, poi, alcuni dubbi più specifici.
Uno di questi riguarda la regola secondo cui il contribuente debba possedere un solo immobile in Italia: la risoluzione spiega che si deve intendere un solo “immobile a uso abitativo”, restano fuori, quindi, ad esempio, terreni agricoli e negozi.
Prese in considerazioni, inoltre, le pertinenze delle unità date in comodato: anch’esse godono dello sconto del 50%, nei limiti previsti dalla legge (una per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7), a prescindere dal fatto che il comodante possegga un’altra cantina, soffitta o garage.
E, ancora, il possesso di un fabbricato rurale a uso strumentale (è tale anche l’immobile destinato ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda) non sbarra la strada all’agevolazione, in presenza, naturalmente, delle altre condizioni.
Continuando con i casi particolari, trattamento differenziato per i genitori che danno al figlio l’appartamento posseduto in comproprietà, nell’ipotesi in cui uno dei due possegga un’altra casa in un comune diverso: quest’ultimo (e solo lui) perde il beneficio.
Disparità anche nel caso in cui l’immobile sia concesso in comodato ai genitori del marito o della moglie: soltanto il figlio della coppia usufruisce, per la sua parte, dello sconto.
Riguardo alla Tasi, infine, ricordato che la Stabilità 2016 ha esentato dal tributo sia i possessori che gli occupanti per gli immobili destinati ad abitazione principale (il comodatario, quindi, non paga nulla), il proprietario dell’appartamento, in caso di comodato, dovrà versare la tassa, calcolata sulla base imponibile “dimezzata”, nella percentuale stabilita dall’amministrazione locale per il 2015. Nel caso in cui il municipio non abbia provveduto a tale determinazione, il comodante dovrà farsi carico del 90% dell’ammontare complessivo del tributo (articolo 1, comma 681, legge 147/2013).
Anna Maria Badiali
pubblicato Venerdì 19 Febbraio 2016